Cuando te planteas invertir en vivienda, la gran pregunta siempre es la misma: ¿qué rentabilidad debe tener una inversión inmobiliaria para que realmente merezca la pena? No es una cuestión menor. La respuesta puede marcar la diferencia entre un buen negocio y una oportunidad perdida.
En el mundo inmobiliario, tener claro qué porcentaje de rentabilidad se considera bueno es clave. Lo habitual es que los inversores busquen una rentabilidad neta de entre el 4% y el 6% anual. Si consigues superar el 7%, puedes considerarlo excelente, aunque normalmente implica asumir algo más de riesgo o invertir en zonas menos consolidadas.
Por ejemplo, en 2025 la rentabilidad bruta media del alquiler en España ronda el 7,3%. Si lo comparas con lo que ofrecen los depósitos bancarios o los bonos del Estado, la diferencia es enorme. En ciudades como Murcia, la rentabilidad puede llegar al 8,2%. Y si miras apartamentos turísticos en la Costa del Sol, en temporada alta superan incluso el 10%.
La rentabilidad ideal depende mucho del tipo de inmueble y de la zona. Por ejemplo, si compras un piso para alquilar en una gran ciudad, lo normal es moverse entre el 3% y el 5% neto. Sin embargo, en ciudades medianas o municipios periféricos, puedes alcanzar el 7% o incluso el 9%. Un caso típico: en Vícar (Almería) o Elda (Alicante), la rentabilidad bruta supera el 8%.
No olvides que la rentabilidad neta es la que realmente importa. Para calcularla, resta todos los gastos (comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, impuestos etc.) de los ingresos anuales, y divide el resultado entre la inversión total. Para calcular correctamente la rentabilidad neta de una inversión debes tienes que tener en cuenta estos dos elementos:
Por ejemplo: si compras un piso por 200.000 €, pagas 20.000 € en impuestos/reformas, tienes 2.000 € en gastos y cobras 12.000 € al año de alquiler la rentabilidad neta será: (12.000−2.000−1.000)/220.000×100=4,09%
Ten en cuanta que en España, los ingresos netos por alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir los gastos mencionados, lo que reduce la base imponible. Además, si alquilas para vivienda habitual, puedes beneficiarte de una reducción fiscal del 60% sobre el rendimiento neto declarado.
Ahora bien, ¿qué rentabilidad es aceptable en el contexto actual? Si analizamos las tendencias de 2025, un mínimo razonable sería un 4% neto en grandes ciudades y entre un 6% y un 7% en zonas emergentes o municipios con precios más bajos. Los expertos coinciden en que, por debajo del 3%, la inversión deja de ser interesante frente a otras alternativas financieras.
En oficinas y locales, los rendimientos pueden ser más altos, llegando al 10% o el 12%, pero aquí el riesgo y la inversión inicial también suelen ser mayores. El segmento turístico, por su parte, ofrece rentabilidades muy atractivas, aunque está más expuesto a la estacionalidad y a cambios regulatorios.
El interés por la inversión inmobiliaria sigue creciendo. Se espera que la inversión total en el sector suba un 15% este año, y que la vivienda siga siendo el activo preferido tanto para pequeños ahorradores como para grandes fondos. El segmento de alquiler tradicional y el turístico serán los más dinámicos, aunque cada vez más inversores miran también a las oficinas y locales comerciales.
En definitiva, ¿qué rentabilidad debe tener un inmueble? No hay una cifra mágica, pero sí unos mínimos claros: un 4% neto en ciudades grandes y un 6-7% en zonas emergentes. Si encuentras oportunidades por encima del 7%, estás ante una inversión muy interesante, aunque conviene analizar bien los riesgos. Recuerda: la clave está en hacer números, comparar opciones y no dejarse llevar solo por la intuición.