El dilema entre alquilar o comprar una vivienda representa una de las decisiones financieras más importantes en la vida de cualquier persona. Con el constante cambio en el mercado inmobiliario español, es fundamental realizar un análisis detallado basado en datos actualizados. En este artículo examinaremos con cifras concretas cuándo resulta más inteligente optar por el alquiler y cuándo es preferible la compra en 2025
El mercado inmobiliario español continúa su senda alcista. Los últimos datos revelan que el precio de la vivienda usada ha experimentado un incremento del 11,2% interanual durante el primer trimestre, alcanzando los 2.311 euros por metro cuadrado, lo que representa un nuevo máximo histórico en España.
Este crecimiento no se detiene, como demuestra el incremento trimestral del 1,7% en los últimos tres meses.
Por otra parte, según Tinsa, el precio medio de la vivienda nueva y usada registró un aumento del 7,5% interanual en el primer trimestre de 2025 (1.902 euros por metro cuadrado). Es un incremento real del 4,7% descontando la inflación. Estas cifras muestran una clara aceleración respecto al trimestre anterior.
El sector del alquiler también experimenta una fuerte presión alcista. El precio del alquiler de viviendas en España se incrementó un 10,3% durante los últimos 12 meses, situando el coste medio en 14 euros por metro cuadrado a cierre de marzo de 2025.
Según Fotocasa, el precio medio del alquiler se sitúa en 13,55 euros por metro cuadrado al mes, con un incremento del 9,6% interanual. Esto significa que actualmente una vivienda media en alquiler cuesta aproximadamente 1.084 euros mensuales.
Las ciudades más caras para alquilar continúan siendo Barcelona (23,5 euros/m²), Madrid (21,2 euros/m²) y San Sebastián (17,7 euros/m²), seguidas por Palma (17,3 euros/m²) y Valencia (15,3 euros/m²).
La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para destinarla al alquiler se mantiene en el 7,3% durante el primer trimestre de 2025. Esta cifra casi duplica las tasas ofrecidas por los Bonos del Estado a 10 años (3,3%), lo que convierte la inversión inmobiliaria en una opción financieramente atractiva.
Sin embargo, esta rentabilidad varía significativamente según la ubicación. Murcia destaca como la capital con mayor rentabilidad (8,2%), seguida por Lleida (7,7%), Jaén y Huelva (7,5% en ambos casos). En contraposición, San Sebastián ofrece la rentabilidad más baja (3,5%), seguida por Palma (4,5%), Cádiz (4,7%) y Madrid (4,8%).
El mercado hipotecario muestra signos de flexibilización tras las bajadas de tipos de interés del Banco Central Europeo. El euríbor a un año, principal referencia para las hipotecas, se sitúa en el 2,398% en marzo de 2025.
La banca ha incrementado un 8,5% el importe que financia para la compra de vivienda, con una hipoteca media de 156.327 euros, frente a los 144.071 euros del año anterior. Además, el porcentaje del valor de la vivienda cubierto por las hipotecas ha aumentado ligeramente, pasando de un 71% a un 72,2% en el último año.
Para los contratos de alquiler que se renueven en mayo de 2025, la actualización de la renta será del 1,98% si se firmaron desde el 26 de mayo de 2023, o del 2,3% si son contratos anteriores a esa fecha gracias al nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que ha sustituido al IPC.
Este índice específico, publicado por el INE, busca contener las subidas desproporcionadas en las actualizaciones anuales de los contratos. Para febrero de 2025, este índice fijó la subida máxima en el 2,08%, el más bajo desde su creación.
En muchas capitales de provincia, el esfuerzo teórico para acceder a una vivienda supera el 50% de la renta disponible de las familias. Es el caso de Barcelona, Palma de Mallorca, Cádiz, San Sebastián, Málaga y Madrid. En otras 11 capitales, el nivel de esfuerzo supera el 35% considerado razonable.
La escasez de oferta está provocando que las rentas medias superen ya los 1.000 euros mensuales a nivel nacional y alcancen los 1.500 euros en grandes ciudades, zonas turísticas y archipiélagos.
Más allá de las cifras, es crucial considerar la estabilidad laboral y los planes de futuro. Si tienes un empleo estable y planeas permanecer en la misma ciudad durante más de 5-7 años, la compra puede resultar más beneficiosa a largo plazo, amortizando los costes iniciales.
La compra implica gastos complementarios como impuestos (ITP o IVA), notaría, registro y mantenimiento, que pueden representar entre un 10% y un 15% adicional al precio de compra. El alquiler, por su parte, suele requerir depósitos de 1-2 meses y, en algunos casos, gastos de agencia inmobiliaria.
Para jóvenes entre 20-35 años con movilidad laboral, el alquiler suele ser más conveniente por la flexibilidad que ofrece. Para personas entre 35-50 años con estabilidad familiar y laboral, la compra puede representar una mejor inversión a largo plazo y un patrimonio para el futuro.
La decisión entre alquilar o comprar depende de múltiples factores, pero los datos inmobiliarios actuales del mercado español sugieren algunas pautas claras:
En definitiva, tanto alquilar como comprar presentan ventajas e inconvenientes que deben evaluarse individualmente. La clave está en analizar detalladamente tu situación personal, económica y tus planes de futuro, junto con los datos inmobiliarios específicos de la zona donde quieres vivir, para tomar la decisión más inteligente y adecuada a tus circunstancias particulares.